reits是什么意思

房地产信托投资基金，也就是大家所熟知的REITs；近年来越来越收到投资者关注和国家的重视。但是对于国人而言，对于信托这一业态尚都不太了解和熟悉；更不要说REITs这样一个2007年才引入的舶来品。
这是一个全新的投资品种，完全是一个陌生的领域。

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于是问题来了，REITs究竟是何方神圣？起源那里？有什么特点？对于普通投资者而言，又有什么优势和魅力？其典型的运作模式又是怎样的呢？
带着投资者和读者的疑问和困惑，本文将从这些方面进行展开。其实REITs是一个宏大的课题和内容，本文只是最最基本的一些观念普及，未来会持续关注REITs 。
第一部分：REITs究竟为何物？学术定义REITs（Real Estate Investment Trusts），它是一种以发行股票或者收益凭证为方式，汇集投资者的资金，再由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者一种信托基金的形式。本质上而言，它就是房地产资产证券化的一种方式之一。
以上就是REITs的学术定义，说的直白一点就是资产的证券化。而资产证券化的奥义就在于，将流动性较低但是拥有稳定现金流的资产，转化为资本市场上的可以流通交易的证券资产，证券化就是这样一个金融交易的过程。
无论对于投资者还是物业所有者而言，它的意义都十分巨大：对于物业所有者来说，REITs是一种有效盘活存量资产，优化资产负债表的融资方式；对于投资者而言，则提供了一个进入房地产投资领域的方式。
尽管REITs带有信托两字，但是REITs和信托私募是很不一样的。在国际意义的层面上，REITs的性质几乎等同于基金。在发达国家市场，除了少部分REITs属于私募性质以外，绝大部分REITs都属于公募性质，可以上市流动。从运作形式上来看，它既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于国内的开放式基金和封闭式基金。
REITs的准确称呼在国内，REITs被称为房地产投资信托基金；这种设计方案与起源于20世纪60年代的美国。后来被部分亚洲国家所效仿，层面上略有差异，目前国内主要将REITs翻译为房地产投资信托或者是房地产投资信托基金。
然后从字面直译来看，称之为不动产投资信托更为准确。主要原因就在于其real estate在法律中上是“不动产”的意思，其内涵和外延是大于房地产，也就是包含和被包含的关系。而“investment trust”是指投资信托，属于商业信托的一种形式。
因此REITs被称为不动产信托是最恰当最合适的称呼，但是从尊重既往角度来看，叫做房地产投资信托资金也可以。
收益来源再谈论REITs的收益来源时，一定要区分REITs的投资对象，投资对象的不同，自然会引发收益来源的差异。根据投资对象的不同，REITs可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三大类
权益型：这一类REITs收益来源主要来源于两部分：第一部分是物业和房地产等产生的稳定的租金收入；第二部分是房产本身价值的升值。这个概念很好理解，而且从目前的成熟市场的实践来看，权益类的REITs占据了较大的市场和比重，是REITs一种主流方式。
不过值得注意的是，权益型REITs持有的物业类型大部分属于非住宅类物业，包括商场、酒店、工业厂房、物流中心等。
抵押贷款型和混合型：抵押贷款从字面意思就能看出，其主要的投资对象就是房地产的抵押贷款或者抵押贷款的支持证券（MBS），收益来源就是抵押贷款产生的利息；而混合型则是两者的混合，既有权益型又有抵押贷款型。
不仅如此，REITs产生收益的会按照一个较大的比例（通常是90%）会用于发放分红。而且从国外的运作情况来看，REITs的长期收益非常可观。除了08年金融危机那样特殊的年份，其他时间都实现了较好的盈利。

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第二部分：REITs的发展简史1961年，在时任美国总统的肯尼迪签署了《房地产信托投资方案》，该法允许的REITs设立，4年后全球首家REITs的成立。1965年，第一家REITs在纽交所上市交易，可以说，REITs的基本理念起源于美国。
从1961年到1968年之间，属于REITs的产品创立初期，在这一阶段市场发展极为缓慢，直到1968年美国市场也仅有10家左右的REITs 。
1969-1974属于抵押贷款型REITs的爆发时期，在这个时间阶段其数量和规模急剧膨胀。抵押贷款REITs的大量成立，为当时美国的房地产开发、建设企业提供了大量短期建设性贷款，也在一定程度上推动了美国房地产建设的热潮。

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