影城|专访林焕杰：主题公园投建并未到天花板，市场至少还有15年发展机会( 三 ) 中国|天花板|环球|发展|本土

据了解， 2006年，当时的国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，其中主题公园(影视城)被列入限制用地项目。 2018年，国家发改委400号文《关于规范主题公园建设发展的指导意见》第十条又指出， “各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地” ，对变相的“假公园真地产”进行了严厉防范。
据林焕杰介绍，一般情况下，一个投资额在20-30亿的主题公园，要7-9年才能收回本。迪士尼等国外品牌具备完整的产业链，乐园只是一个向其母公司其他产业输血的平台。相比之下，本土主题公园收入依赖门票经济；另外，尽管主题公园能带来很强的溢出效应，但其最终效果还是跟选址、当地消费习惯、内容设计、季节、交通等多因素相关。《2019年中国主题公园竞争力指数报告》显示，中国内地主题公园有339座，其中25%亏损， 22%持平， 53%经营性盈利。
林焕杰坦承，由于中外国情以及消费者消费习惯有所不同，房地产相当于本土旅游项目的一根拐杖。他强调，虽然短期内地产这个拐杖暂时无法“丢弃” ，但开发商要把项目区域的价值提高，以高人气来反哺主题公园，真真正正做好地产，这是没有矛盾的。
未来要走产业化道路
从长期看，面对劲敌，本土主题公园该怎么争取自己的份额？林焕杰反复提到产业化发展一词。
虽然中国本土主题公园已经跨越了最初的简单模仿、无主题、无品牌的运营方式，如华侨城、方特、长隆等品牌已连续几年进入由AECOM联合主题娱乐协会TEA联合发布的全球十大主题公园品牌，但相较世界先进品牌来看，还处在品牌发展的初级阶段。
林焕杰自述，从多年的国外主题公园调研经验中看，本土主题公园在品牌影响力、价值观输出、投资规模和投资理念上还有一定不足。
“一些企业还没有形成自己的品牌影响力，就开始做轻资产输出，那是不行的。 ”林焕杰认为，轻资产模式跟企业的品牌、设计、经营管理都挂钩，本土主题公园应该打造完整的产业链，这有利于控制成本，充实盈利渠道。
面对IP开发这个既“老”又“难”的问题，林焕杰坦承， IP的研发和转换需要投入一定的成本，但很多时候本土主题公园开发都是“拍脑袋”决定，没有足够的调研。另外，先定投资再定项目的流程使研发受到很大限制。他表示，中国拥有丰富的IP内容，在国内外都有很大影响，做好IP转换注意选择那些有冲突和高潮的、能引起观众共鸣的，优秀的IP转换可以决定项目的效果。

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