产业地产运营模式产业地产

产业地产是什么意思产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。
现已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。（前瞻产业研究院整理）

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什么是产业地产？？？以下信息来自工业园招商网招商通
产业地产是整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的新商业模式。
这里的产业，主要是指国家导向鼓励的新兴产业，如第一产业的有机农业，第二产业的新型材料和第三产业的科技创新及现代服务业等等。
产业地产不仅可以整合产业群、提升产业效率、孵化新兴产业，而且能有效地实现城市资源的市场化配置，调整产业结构、促进产业升级与可持续发展，更能有效促进城市功能的完善，提升土地价值和城市价值，既顺应大势、又实现了共赢。
一块土地，可以种不同的庄稼，可以生出不同的产品，产业地产生出的是价值最高、最可持续的资产—产业，这真正体现了对土地的尊重，是对珍惜的城市土地资源的深度开发和有效利用。打个比方，把土地看成孩子，如果说做住宅的开发商把孩子培养成了大学生，而产业地产的开发商则把孩子培养成了硕士、博士。
产业地产发展痛点及趋势分析近几年，我国经历了中美贸易战、股市阴霾、华为事件等一系列的打击，导致经济发展减缓和受阻，遭遇到前所未有的挑战。产业地产作为区域经济发展的强大推动力，更应该逆风而行，为中国GDP贡献一份力量。2019年迎来了产业园区发展的40周年的关键节点，接下来产业地产的下一步是?未来趋势将如何?
产业地产发展经历了企业园区、工业园区、产业地产等阶段。以产业为依托、以地产为载体，与园区产业、区域产业、城市服务业协同发展，越发受到各级政府的重视。
四大开发模式
产业地产的资源和战略定位不同，开发模式和盈利模式也是有区别的，大概分为以下四类：
1、地产开发商模式
获取土地以后，以整体开发或者定制方式来建设物业，像产业综合体、总部综合体，然后以租赁、转让或者合资等方式进行一些项目的经营和营销活动，最后获得整个项目的利润模式。
2、产业投资商模式
主要是基地+基金的双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，这个基金不仅是投向产业园区，进行一些土地和产业物业的开发，同时还是投向具有一些市场前景的新型的科技企业，用投资的方式来吸引大批创新企业入驻。
3、产城开发模式
开发企业和地方政府就一些产业建立新的产城开发协议，在规定的年限里面负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商和物业管理等产业发展工作。
4、基金投资商模式
基金投资商通过发行地产基金的形式，收购一些物业，进行现代化的改造后回租给合作方，或者通过拿地新建产业园区的形式，吸引一些目标客户进驻，使物业入驻率进一步提升，达到一定水平，能够产生稳定或者比较可观的现金流的时候，对物业进行资本化运作，完成新一轮的资本循环，从而进行下一轮投资，盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化。
模式痛点分析
中国的产业地产模式主要存在着三高一低一长，但这里面存在着很多痛点。
1、风险评估不足
没有做很好的评估预测。从运营时间来看，产业园区从园区规划、招商到企业入驻、投产经营，至少需要三到五年，甚至十到八年的时间。

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