2021年成都市房价走向？ _二手房

总体成都房价会总体稳定发展，人口净流入，房价亲民，基础设施好，成渝双城政策利好。但成都也难暴涨，东、南二个新区人口分流，城区扩大，土地供给充足，二手房十几万套，去化周期长。总之成都5年多不断完善限购，购买力积累充实，需求旺盛。主城区土拍楼面价普遍达到1.5万，看来今年明年新房要上3万台阶。
成都楼市6月新房扎堆入市。二手房依然均价上涨！你怎么看？买二手房到底优势在哪里？根据专业房产数据研究机构冰山指数显示，最新一周成都二手房均价较上周上涨0.2%，已经达到了14331元/㎡，但是在全国重点城市中仍然处于中间位置，排在第十三位，而0.2%的涨幅和榜首苏州的2.4%相比几乎可以忽略不计。总体来看，成都的二手房涨幅已经连续几周保持在0.2%的较低水平。市场表现是相当稳定的。
二手房价格缓慢上涨的同时，成交量也在持续的攀升，据四月份统计显示，4月份成都市二手住宅成交13337套，环比上涨11.56%，成交面积1227688㎡，环比上涨13.45% 。
那么是什么原因让成都的二手房市场再次回暖呢？成都的二手房较之新房有什么优势呢？
01价格不再倒挂2018年515限购之前，成都的楼市近乎疯狂，尤其是二手房市场，价格与新房倒挂，同一区域，二手房的价格比新房单价高出五六千是常事，很多人都觉得是二手房的价格虚高了，不正常，但其实二手房的表现才是市场的真实表现，那时候新房由于严厉的限价，每一批次的涨幅都与上一批次相挂钩，即是市场火爆，开发商也没法拿到与市场同步的涨价，所以才导致了二手房与新房价格的严重倒挂。
进入2019年，限价政策在慢慢松动，新房的价格持续攀升，成都主城区的均价已经在破二奔三的边缘试探。
根据统计数据显示，在过去的2019上半年，成都均价超过2万/㎡的新盘数量超过了20，房价最贵的楼盘中，有7个最高价突破了3万/㎡，除了娇子一号别墅外，高层项目中粮瑞府最高单价每平三万七，「金茂府」、「新希望锦官府」最贵三万六。今年年初「金茂府」打响破二奔三第一枪后，接下来的房企拿预售的价格紧跟步伐一路走高，中成房业数据显示，截止2019年5月，主城区新房成交均价已经达到了18168元/㎡。
而在土地市场上，也出现了楼面价高过同区域二手房价格的情况，新房相对于二手房的价格优势正在慢慢消失。
02成都全面降容，新房市场正在淘汰刚需玩家在2017年中优规划出台后，成都住宅用地规划全面降容。与之匹配的，开发商也乐忠于开发高端舒适的改善型产品，提高售价的同时还能树立品牌。从19年的新盘市场来看，主城区的产品几乎都是大面积的改善型，最高单价也已破三奔四。而主城区总价门槛更是升高到了200-300万，动辄二三百万的总价，130㎡以上的面积段，让很多还在刚需阶段的年轻人望而却步，只能转而选择总价段在100万-200万的二手房，并且这个区间的二手房从区域上选择面十分大。
03二手房具备配套和地段优势，性价比高二手房最大的优势就在于配套和地段，这是大部分新盘无法比拟和复制的。
【2021年成都市房价走向？】举个例子，今两年大火的近郊版块—怡心湖，区域中海云麓世家，金地悦澜道，中铁建西派国樾等新盘均价已经逼近2万/㎡，大部分总价也在200万以上，而最新土拍市场上，怡心湖两宗地分别以14820元/㎡和12350元/㎡的楼面价被开发商拿下。但怡心湖所在区域大部分是以前双流刚需圣地—华府版块所在区域，区域内教育资源平平，并且附近分布了不少工业用地，而以上新盘距离五号线和怡心湖还是有相当的距离，况且怡心湖现在大部分还是一片荒地，总的说，怡心湖版块目前配套资源相当匮乏，只能说是未来可期，但是未来要多久？起码5-10年。
我们再来看看二手房的性价比：
玉林版块是目前成都生活氛围最成熟的版块之一，位于南二环内，各项配套完善，出行便利，二手楼梯房的价格在一万3至1万四的水平。
川大竹林村，成都最优质的学区之一，位于四川大学内，正读川大附小，均价在2万1至2万二之间。
对于一家三口，有读书需求，追求便利生活的客户来讲，与其买“高大上”的近郊，不如买2环内的“老破旧” 。
04变现能力，投资属性，二手房更胜一筹根据成都的限售政策，需要在拿到权证满3年后才能出售房产，而新房需要等待的时间则更久，因为新房目前都是期房预售，一般交房时间是一年半至2年，交房后下证时间需要半年到一年，再加上三年的限制，算下来，新房从买到卖，起码要5年的时间，长的话甚至需要7、8年，这么长的时间，市场怎么变动，价格怎么涨跌，不确定性都很大，而且购房的资金不是小数目，所以相比来说，二手房3年即可出售，资金风险小，投资属性高。这一点是很多人忽视的。

2021年成都市房价走向？

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