郑州航空港房价未来会怎么走？ _房价

2017年发布的郑州最新版城市总规划中，郑州是一主一城的格局。其中一主是主城区，一城是航空城。
也就是所说的航空港，一开始的目标就是打造一座城，如此说来，郑州的未来是要走向“双城模式”的。
双城模式在国内并不鲜见，很多资源型城市比如包头、大庆、东营都是这种格局，但这些更多的是老城和新城的关系。也有一些沿海城市，比如青岛也是这种格局，这主要是因为城市规模的扩张而形成的。真正跟郑州模式类似的，只有一个天津，天津主城之外，还有另一个市区：滨海新区。
青岛主城和西海岸新区，现在靠海底隧道相连
天津主城和滨河新区距离40公里，远超郑州和航空港
那么郑州的双城模式能否实现呢？航空港是否真的能成为一座城？
规划的非常自信，主要来自于对航空港的定位。
郑州航空港，是第一个上升为国家战略的临空经济示范区，设立的目的，是探索航空经济的发展，也给河南这么一个内陆省份创造了一种机会：发展大机场，定位国际货运枢纽，从而打造一个航空大都市。
郑州想在新一轮的城市竞争中立足，在高校和互联网IT产业落后的情况下，发挥地理区位优势，走高端制造业最为实际，而航空港也定位于此。“东方孟菲斯”，是郑州的目标，从基本面上看，航空港总体定位还是靠谱的。
当然理想很美好，能不能实现就不一定了。而且产业定位是一回事，房价又是另一回事。
那么先往好处想，假如真的实现了，航空港的房价上限会是多少呢？
房价上限
还是先拿天津市区和滨海新区的例子来看一下。
可以看到，滨海新区的核心区房价，最高的区域和天津主城区的外围是差不多的，但高于主城的远郊区域。
如果换算到郑州，大概是航空港的核心区域，和郑州四环附近的房价是差不多的，要高于郑州的远郊区域。
目前郑州的四环附近，南四环外大概一万二左右，北四环最低的也差不多这个价。
而航空港起步区的房价现在9500-10000左右，也有更低的，整体看低20%以上。从这个角度看，航空港的房价水分并不大。
这里说的是航空港的起步区域，那么价值高地在哪呢？我认为还没开始建设，它大概在河东区域。
河东有两大价值高地
总的来说，假如双城模式真的能实现，那么目前港区的房价水分并不大，尤其是以航空港的市政设施和各种环境来看，其实超过郑州很多新区。
如果再看一下青岛的房价，也差不多是类似格局。
以前发过文章曾说过，郑州主城区并不是以环来划分房价的高低，而是要看具体区域，外围核心区比里边的房价高很正常。
而同样的逻辑，航空港的核心区虽然不能跟郑州核心区比，但超越远郊以及一些市区的边角料区域也是非常合理的。
而最终能达到什么水平，还要看“双城模式”是否能真正实现。
当然目前的港区有着自己的问题，有先进之处，也有一些不足，尤其是产业和人口导入上的速度还是很慢的。
这里最大的问题，也就是实现双城模式最大的困难，是没有一个老城作为基础。
缺陷
所谓的基础，也是先以天津或青岛的例子来对比。
天津滨海新区能成型，除了规划早，发展时间长，新区级别高以外，以塘沽为基础非常关键，再加上港口经济的发展，一步步走到今天。虽然不能说特别成功，人气也稍显不足，但单论GDP几年前就已经破万亿，比整个郑州都高，能说它一无是处吗。
而青岛西海岸新区，主体是以前的黄岛区和胶南区，也是以发展几十年的成熟小城为基础发展而来，目前整个西海岸新区可以说建的挺成功了。
航空港的缺陷，就在于远离新郑这个小市区，是以机场或者说富士康为依托来发展的，这跟以一个成熟小县城为底子再发展是两个概念。
没有一个老城做基础，在一张白纸上造城，人口导入就是最大的问题。
我曾想过为什么，为什么航空港要规划在这个区域，为什么没有以新郑为底子去发展。我想原因有以下几个：
01、航道问题
因为飞机的航道是西北-东南向的，孟庄和南龙湖的很多区域受影响最大，而机场正北反而影响很小。
02、地形因素，京港澳西边的铁路隔离严重
石武高铁以及京九铁路，对京港澳以西的割裂比较严重，不利于开发，而且还有孟庄的枣树林保护区，也是新郑大枣主产区。
03、郑汴一体化指导思想作祟

郑州航空港房价未来会怎么走？

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