购买二手房交易注意事项


购买二手房交易注意事项

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关于购买二手房交易注意事项
二手房交易注意事项:
1、核实产权是否清晰:
卖方必须是房屋的所有人 , 通过查验产权证和产权人身份证核实 , 确认无误即可 。只样做到这一点 , 你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生 。否则 , 纠纷在所难免 。
2、核实房屋状况:
一定要谨慎对待看房行为 , 至少应核实以下几个方面:
【购买二手房交易注意事项】①房屋建筑状况 。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等 。
②房屋小区状况 。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等 。
③房屋权利情况 。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等 。这些情况的核实 , 有利于你控制好交易的实际成本和风险 , 比如房屋的装修 , 有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的 , 涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的 , 涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的 , 则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋 , 则在解除冻结之前不得买卖活动等等 , 你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心 。
3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤 。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的 , 还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续 。
(1)看房、签约:看房满意后 , 买方决定购房 , 应与卖方确定合同的内容 , 如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等 。房屋中介公司为体现其居间身份 , 往往作为合同第三方 。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用 , 因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同 , 可以说这两份买卖合同都是有效的 , 买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则 , 否则通常以后签的协议为准 。所以注意让两个版本的合同内容保持一致 , 是你和卖方双方都务必注意的问题 。
(2)按合同约定付房款:支付房款是买方的主要义务 , 一般有一次性付款或者按款付款两种方式 。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制等条件 , 按交易进度支付房款(签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款) 。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上) 。
(3)交房:交房有利于防止卖方一房两卖的机会 , 买方也可以尽快使用房屋 , 但需要明确以下事项:
①交房的时间和条件 。交房一般与尾款支付同时或稍后进行 , 如无约定交钥匙视同交房 。双方应明确交付房屋状况 , 如卖方负责清空房间 , 不得留有大件废弃家具等 。
②物业费、水电费等承担方式 。通常买方自收房后开始缴纳 , 卖方应提供此前最后缴费证明 。
③房屋出租的 , 应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等 。
(4)过户:过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方 。双方对此须明确:
①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限 , 一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间 。
②过户所涉税收和费用的承担 。
③买方的人数 。买方应确定过户后产权证上登记的权属人 , 避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现 。
④户口迁出 。在卖方(原户主)未迁出前 , 现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入 , 因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定 。
4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任 , 是双方诚信履行二手房买卖合同的保障 。实践中 , 小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失” , 缺少实际效果 。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时 , 一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生 。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费 , 就拖延办理过户手续 , 致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升 , 则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效 , 要求买方退房 。因此 , 双方在签约时就应当明确违约责任 , 具体应注意以下几点:

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