成真|冬奥引爆“冰雪热”,房企“冰雪梦”能否成真?( 三 ) 布局|度假型|产业|地产|房企

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第二，盈利与资金回笼的痛点。
原万科冰雪事业部首席合伙人丁长峰公开表示， “滑雪场是一个巨大的重资产投资，依靠门票很难实现盈利，同时银行的利息又比较高” ， “大型滑雪度假村需要依靠销售雪场工具以及卖房来实现周转，这些钱全部都要用来补贴前期的滑雪场和酒店投资。 ”除投资规模高、回报周期长，雪场运营成本高以及融资难也是其发展痛点。雪场运营成本通常包括人员工资及福利费、燃料费用、原材料费、维修费及其他，据报道广州融创雪世界一年运营成本0.4亿元，其中超过6成是燃料费。而滑雪场投入规模大，亟需引入长线资本，倘若只是信托、AMC等短线资金未来可能面临较高的财务风险。
第三，户外雪场面临无雪季问题，无雪季期间的替代活动对人流吸引以及人均消费提振不足。
国内雪场无雪季期间选择越野山地车、真人CS、登山徒步等运动活动替代冰雪运营，但这类活动客单价低于冰雪项目（含住宿餐饮）的同时，整体对人流的吸引不足。如2017年和2018年两个雪季万科松花湖度假区到访人次46.93万人和59.64万人，而同时期夏季到访人次5万人和5.81万人，仅占到冬季的10%左右。
整体而言，冰雪万亿风口来袭，未来政策可能在地价、税收优惠、金融支持等方面予以变相补贴，但多数房企仍很难于冰雪地产中寻求盈利平衡点，类型选择上度假型滑雪场的现金流优于学习型和体验型滑雪场。
未来少数房企如国企可通过承建政府相关冰雪硬件设施拓展多样收入，而在冰雪领域经验丰富的民企可考虑联手地方国企搞轻资产运营。
盘活资产方面，可选择以优质冰雪项目为底层资产发行资产证券化产品来盘活项目。
来源：克而瑞地产研究

成真|冬奥引爆“冰雪热”,房企“冰雪梦”能否成真?( 三 )

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